Jak przekształcić grunt rolny w budowlany? Odrolnienie działki krok po kroku

Nieruchomości rolne nie zawsze muszą wiązać się z koniecznością prowadzenia gospodarstwa. Ustawodawca pozwala je wykorzystywać także dla celów budowlanych – wymaga to jednak zmiany charakteru takiej nieruchomości. Można to osiągnąć poprzez tzw. odrolnienie działki. W jaki sposób zmienić przeznaczenie nieruchomości rolnej i ile kosztuje cała procedura?

Czym jest odrolnienie działki?

Odrolnienie działki jest określeniem zmiany przeznaczenia gruntu rolnego, która może zostać zrealizowana poprzez modyfikacje istniejącego już planu zagospodarowania przestrzennego lub zmianę warunków zabudowy. Odrolnienie wymaga zainicjowania szczególnego rodzaju postępowania administracyjnego.

Zmiana przeznaczenia nieruchomości rolnej pojawia się najczęściej wskutek pojawienia się potrzeby wybudowania budynku na danym terenie, np. domu mieszkalnego na gospodarstwie rolnym. Jeśli nieruchomość będzie posiadała charakter rolny jej właściciel może nie uzyskać pozwolenia na budowę, które jest niezbędne, aby mógł posadowić nowy budynek na działce.

Jak wskazuje na to sama nazwa odrolnienie prowadzi do zaprzestania wykonywania produkcji rolnej na określonej nieruchomości. Działka traci więc walor rolniczy, zyskuje natomiast charakter budowlany tak jak najczęściej ma to miejsce w przypadku działek typowo miejskich.

Ile kosztuje odrolnienie działki?

Procedura odrolnienia działki jest niestety dosyć kosztowna. Pamiętajmy jednak, że spore znaczenie ma tutaj wielkość danej nieruchomości oraz klasa gruntu rolnego – im większa i żyźniejsza nieruchomość, tym więcej przyjdzie nam zapłacić za jej odrolnienie.

Złożenie wniosku o odrolnienie oraz wydanie stosownej decyzji administracyjnej jest darmowe – wnioskodawca nie musi obawiać się w tym zakresie żadnych opłat. Z drugiej strony dołączenie do wniosku odpowiedniej dokumentacji będzie już wiązało się z konkretnymi kosztami (sam wniosek nie jest więc do końca aż tak darmowy, jak wydaje się na początku). Uzyskanie mapy ewidencyjnej działki to koszt ok. 125 złotych: 5 złotych opłaty skarbowej oraz 120 złotych za wydanie kopii mapy ewidencyjnej z wypisem. Kolejnym ważnym dokumentem jest wypis z ewidencji gruntów i budynków, wydawany przez urząd miasta lub starostwo – jego koszt to 140 złotych w przypadku wersji elektronicznej lub 150 złotych w przypadku formy papierowej. Równie istotna jest kopia mapy zasadniczej działki rolnej – tutaj koszty zależą w dużej mierze od powierzchni i wynoszą od 7 do 12 złotych za hektar, do tego dochodzi także cena arkusza (ok. 150 złotych).

Koszty pojawiają się również, gdy organ administracji zezwoli na dokonanie odrolnienia – właściciel nieruchomości musi wówczas liczyć się z tzw. jednorazową opłatą (określaną mianem należności) oraz opłatami rocznymi. Należność i opłaty roczne nie są jednak obowiązkowe przy każdym odrolnieniu – nie musimy ich płacić, jeśli dotyczy to gruntów:

• do 500 m2 w przypadku budowy budynku jednorodzinnego,
• do 200 m2 na każdy lokal mieszkalny, w przypadku budowy budynku wielorodzinnego.

Jeśli dana nieruchomość nie może skorzystać z powyższego zwolnienia trzeba będzie liczyć się z kosztami odrolnienia. Stawki, od których wylicza się należność za wyłączenie z produkcji użytków rolnych (gruntów ornych, sadów, łąk, pastwisk pod budynkami i urządzeniami wchodzącymi w skład gospodarstw rolnych oraz pod zadrzewieniami i zakrzewieniami śródpolnymi, w tym pod pasami przeciwwietrznymi i urządzeniami przeciwerozyjnymi) wynoszą:

• klasy I – 437 175 zł za 1 ha,
• klasy II – 378 885 zł za 1 ha,
• klasy IIIa – 320 595 zł za 1 ha,
• klasy IIIb – 262 305 za 1 ha,
• Ł i PS I – 437 175 zł za 1 ha,
• Ł i PS II – 361 398 za 1 ha,
• Ł i PS III – 291 450 za 1 ha

Stawki za odrolnienie w odniesieniu do gleb pochodzenia organicznego wynoszą natomiast:

• klasy IVa – 204 015 zł za 1 ha,
• klasy IVb – 145 725 zł za 1 ha,
• klasy V – 116 580 zł za 1 ha,
• klasy VI – 87 435 zł za 1 ha,
• Ł i PS IV – 174 870 zł za 1 ha,
• Ł V – 145 725 za 1 ha,
• PS V – 116 580 za 1 ha,
• Ł i PS VI – 87 435 zł za 1 ha.

W przypadku odrolnienia gruntów pod stawami rybnymi oraz gruntami rodzinnych ogródków działkowych i ogrodów botanicznych, pod urządzeniami: melioracji wodnych, przeciwpowodziowych i przeciwpożarowych, zaopatrzenia rolnictwa w wodę, kanalizacji oraz utylizacji ścieków i odpadów dla potrzeb rolnictwa i mieszkańców wsi, zrekultywowane dla potrzeb rolnictwa, torfowisk i oczek wodnych stawka jest bardzo wysoka i wynosi 233 160 zł za ha.

Ile trwa odrolnienie działki?

Proces odrolnienia działki może być dosyć długotrwały, chyba że właścicielowi uda się trafić na moment zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Plany takie są modyfikowane średnio co kilka lat, w niektórych przypadkach co kilkanaście miesięcy. Jeśli złożymy wniosek o odrolnienie w chwili, gdy miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego był niedawno zmieniany (np. tydzień przed złożeniem wniosku o odrolnienie) należy spodziewać się, że całe postępowanie nie zakończy się przed upływem 6 miesięcy lub nawet roku.

W przypadku, gdy na danym terenie nie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego odrolnienie wiąże się ze zmianą decyzji o warunkach zabudowy. W praktyce oznacza to znacznie szybsza procedurę administracyjną – odrolnienie może zająć nawet ok. 2-3 miesięcy.

Odrolnienie działki krok po kroku

Aby przystąpić do procedury odrolnienia działki należy podjąć następujące czynności:

1. Sprawdzamy czy nasza nieruchomość jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego – jeśli tak to należy złożyć wniosek o jego zmianę, a dokładnie o zmianę przeznaczenia gruntu. Miejscowy plan można sprawdzić we właściwym urzędzie miasta lub gminy.
2. Jeśli dana nieruchomość nie jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego konieczne jest złożenie wniosku o wydanie decyzji o warunkach zabudowy działki – odpowiednie czynności załatwimy także we właściwym urzędzie miasta lub gminy.
3. Po złożeniu wniosku o zmianę misiowego planu zagospodarowania przestrzennego lub wydanie decyzji o warunkach zabudowy należy poczekać na stosowną decyzję administracyjna. Po zmianie MPZP lub uzyskaniu warunków zabudowy można złożyć w starostwie wniosek o wyłączenie gruntów z produkcji rolnej. Jeśli decyzja administracyjna będzie jednak odmowna, wnioskodawca ma prawo odwołać się od niej do organu wyższego stopnia, o czym zostanie poinformowany w treści samej decyzji.
4. Po złożeniu wniosku o wyłączenie gruntów z produkcji rolnej należy oczekiwać wydania zgody przez radę gminy. W przypadku odmownej decyzji administracyjnej wnioskodawcy również przysługuje prawo do wniesienia stosownego odwołania.
5. Po uzyskaniu stosownych decyzji administracyjnych można rozpocząć formalności związane z samą budową domu lub innego obiektu na odrolnionej działce.

Jak sprawdzić czy działka jest odrolniona?

Rodzaj i przeznaczenie danej nieruchomości można sprawdzić w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, który dostępny jest we właściwym urzędzie gminy lub miasta. Wgląd do miejscowych planów jest całkowicie bezpłatny, jednak wymaga uprzedniego umówienia się na konkretny termin i godzinę wizyty w urzędzie.

Jeśli dana nieruchomość nie została objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego ustalenie jej charakteru możliwe jest wyłącznie poprzez uzyskanie warunków zabudowy. Jest to dokument wydawany przez wójta, burmistrza lub prezydenta miasta właściwego ze względu na położenie danej nieruchomości. Decyzja o warunkach zabudowy jest wydawana tylko na wniosek, w którym powinny znaleźć się następujące informacje:

• dane wnioskodawcy,
• oznaczenie nieruchomości: adres administracyjny nieruchomości (nr działki, powierzchnię działki, itp.),
• wskazanie granic terenu objętego wnioskiem – oznaczone na kopii mapy zasadniczej (szczegóły dotyczące mapy zazwyczaj wskazane są na formularzu),
• opis budynku, jaki zamierzamy wybudować (jego przybliżoną powierzchnię i wysokość, ilość pięter, określenie czy ma być budynkiem mieszkalnym, przemysłowym, handlowo-usługowym, czy mieszanym (np. dom razem ze sklepem), oznaczyć na mapie rozplanowanie położenia: budynków (np. dom i garaż), wjazdów, miejsc postojowych,
• sposób zaopatrzenia budynku w podstawowe media, takie jak energia, gaz,
• sposób odprowadzenia ścieków, jak również innych potrzeb co do infrastruktury technicznej,
• wpływ planowanej inwestycji na środowisko.

Złożenie wniosku jest bezpłatne – jeśli jesteś właścicielem lub użytkownikiem wieczystym terenu, którego dotyczy wniosek. Opłaty skarbowej nie płacą również organizacje pożytku publicznego, jednostki budżetowe i jednostki samorządu terytorialnego. W pozostałych przypadkach należy uiścić opłatę skarbową w wysokości 598 zł.

FAQ

Jak odrolnić działkę w mieście?

Nieruchomości położone w obszarach administracyjnych miast bardzo często są odrolniane z mocy samego prawa, na skutek podjęcia odpowiednich decyzji przez właściwe organy administracyjne. Jeśli jednak odrolnienie nie nastąpiło względem danej nieruchomości to jej właściciel może wystąpić ze stosownym wnioskiem do urzędu miasta.

Jak odrolnić część działki?

Proces odrolnienia części działki nie różni się tak naprawdę od odrolnienia całości nieruchomości (tj. składającej się z kilku lub kilkunastu działek). Wnioskodawca musi jedynie wskazać, że zależy mu na odrolnieniu tylko fragmentu danej nieruchomości, a nie jej całości.

Jak odrolnić działkę siedliskową?

Odrolnienie działki siedliskowej nie różni się od standardowej procedury odrolnienia stosowanej względem innych typów nieruchomości rolnych – niezbędny jest więc tutaj wniosek o odrolnienie kierowany do właściwego urzędu miasta lub gminy.

Czy odrolnienie działki musi się uprawomocnić?

Odrolnienie działki powstaje wskutek wydania decyzji administracyjnej zmieniającej charakter danej nieruchomości. Decyzje nie ulegają uprawomocnieniu, stają się jednak ostateczne – dopiero z tą chwilą możemy mówić, że odrolnienie stało się w pełni skuteczne. Decyzja administracyjna staje się ostateczna, gdy nie przysługują od niej żadne zwyczajne środki odwoławcze.

Czy odrolnienie działki można cofnąć?

Istnieje możliwość złożenia rezygnacji z części uzyskanego prawa do wyłączenia gruntów z produkcji rolniczej lub leśnej, o ile w odniesieniu do danego gruntu nastąpi rezygnacja z prawa do wyłączenia gruntów z produkcji rolniczej lub leśnej, a więc powrót do rolniczego lub leśnego użytkowania.

Rafał Rodzen

Jestem prawnikiem z bogatym doświadczeniem zawodowym, współpracującym z wydawnictwem LawMedia od początku jego działalności. W procesie tworzenia artykułów korzystam ze swojej wiedzy oraz doświadczenia zdobytego głównie podczas pracy w kancelariach, uczestnicząc w różnorodnych sprawach klientów. Moje obszary specjalizacji obejmują prawo cywilne, prawo spadkowe oraz prawo nieruchomości. Jeśli chciałbyś się ze mną skontaktować, zachęcam do użycia formularza kontaktowego dostępnego na stronie kontakt.

Więcej informacji także na stronie o nas.