Umowa deweloperska bardzo często jest traktowana jako umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości, choć tak naprawdę są to dwa odrębne zobowiązania. Pomimo, iż przedmiotem obu umów jest nieruchomość mieszkalna, w rzeczywistości różnią się one od siebie w znaczący sposób. Czym więc jest umowa deweloperska i umowa przedwstępna?
Umowa przedwstępna
Zgodnie z treścią art. 389 Kodeksu cywilnego, umowa przedwstępna jest umową, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy i która powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej.
Umowa przedwstępna jest więc swoistego rodzaju gwarancją, że w oznaczonym czasie dojdzie do zawarcia innej umowy, tzw. umowy definitywnej lub przyrzeczonej. Umowy przedwstępne mogą tak naprawdę poprzedzać każdy rodzaj innej umowy, w praktyce dotyczą jednak transakcji związanych ze sprzedażą określonych nieruchomości lub rzeczy ruchomych.
Zgodnie z wyrokiem Sądu Apelacyjnego w Poznaniu z dnia 19 listopada 2019 r. (sygn. akt I Aga 76/19), umowy przedwstępne nie są umowami wzajemnymi w rozumieniu art. 487 §2 KC tj. określającymi zobowiązania stron, w których świadczenie jednej nich ma być ekonomicznym (subiektywnie) odpowiednikiem świadczenia drugiej. Świadczeniem z umowy przedwstępnej spełniającej wymagania, od których zależy ważność umowy przyrzeczonej jest bowiem samo złożenie odpowiedniego oświadczenia woli skutkującego zawarcie umowy przyrzeczonej. Tym niemniej umowy te są czynnościami prawnymi, także jak w niniejszej sprawie, dwustronnymi, w których obie jej strony zobowiązują się do wzajemnego złożenia określonych oświadczeń woli w podanym terminie. Ich skutkiem prawnym jest powstanie zobowiązania stron do określonego zachowania w postaci złożenia oświadczenia woli.
Umowa deweloperska
Umową deweloperską jest z kolei kontraktem, na podstawie którego deweloper zobowiązuje się do ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego i przeniesienia własności tego lokalu na nabywcę, albo do przeniesienia na nabywcę własności nieruchomości zabudowanej domem jednorodzinnym lub użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej i własności domu jednorodzinnego na niej posadowionego stanowiącego odrębną nieruchomość. Umowa deweloperska jest więc nakierowana na konkretny przedmiot, którym jest oczywiście uzyskanie własności określonej nieruchomości lokalowej. Umowy tego rodzaju nie mogą być zawierane w stosunku do innych przedmiotów lub praw (np. rzeczy ruchomych), tak jak ma to miejsce przy umowach przedwstępnych.
Umowa deweloperska jest regulowana konkretnymi przepisami ustawy z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. Jest na tyle znacząca, że ustawodawca postanowił poświęcić jej zupełnie odrębny akt prawny.
Różnice pomiędzy umową deweloperską a umową przedwstępną sprzedaży nieruchomości
Podstawową różnicą występującą pomiędzy umową deweloperską a przedwstępną umową sprzedaży nieruchomości jest przedmiot zobowiązania oraz moment zaciągnięcia danego zobowiązania. Pierwszy rodzaj umowy jest zawierany na etapie budowy budynku, w którym będzie mieścił się lokal mieszkalny przeznaczony do sprzedaży. Druga umowa dotyczy tak naprawdę lokali już istniejących, na tzw. rynku wtórnym. Oczywiście nie ma przeszkód ku temu, aby umowa przedwstępna została zawarta jeszcze w trakcie budowy określonego lokalu – taka praktyka jest jednak stosunkowo rzadko stosowana.
Umowa deweloperska została w niezwykle szczegółowy sposób uregulowana przez ustawodawcę, skutkiem czego takie zobowiązanie musi posiadać w swej treści wszystkie elementy określone w treści art. 22 ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. W przypadku umowy przedwstępnej zakres ten jest znacznie mniejszy, ponieważ zawiera określenie stron, przedmiotu umowy, ceny i terminu jej zapłaty, terminu zawarcia umowy przyrzeczonej oraz terminu wydania przedmiotu umowy.
Kolejną ważną różnicą jest forma zawarcia umowy – w przypadku kontraktów deweloperskich muszą one obowiązkowo przybrać postać aktu notarialnego, w stosunku zaś do umów przedwstępnych sprzedaży nieruchomości nie ma takiego wymogu (zobowiązania te mogą być zawarte nawet w zwykłej formie pisemnej, choć umowa przyrzeczona musi być już podpisana przed notariuszem).
Umowa deweloperska nie może być w pełni kształtowana przez jej strony, tzn. nie mają one tak dużej swobody, jak ma to miejsce w przypadku ustalania treści umowy przedwstępnej. Umowa deweloperska może być jednak rozwiązana przez jedną ze stron, po spełnieniu konkretnych ustawowych przesłanek – w przypadku umowy przedwstępnej potrzebna w tym zakresie jest co do zasady zgodna wola obu kontrahentów.
Jestem prawnikiem z bogatym doświadczeniem zawodowym, współpracującym z wydawnictwem LawMedia od początku jego działalności. W procesie tworzenia artykułów korzystam ze swojej wiedzy oraz doświadczenia zdobytego głównie podczas pracy w kancelariach, uczestnicząc w różnorodnych sprawach klientów. Moje obszary specjalizacji obejmują prawo cywilne, prawo spadkowe oraz prawo nieruchomości. Jeśli chciałbyś się ze mną skontaktować, zachęcam do użycia formularza kontaktowego dostępnego na stronie kontakt.
Więcej informacji także na stronie o nas.